Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 maja 2024 r.

I.  Stanowiska stron

1.  Powód Miasto S. W. wniósł o nakazanie pozwanemu S. O. opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego przy ul. (...) nr (...) w W.. Powód wskazał, że S. O. zajmuje lokal bez tytułu prawnego i nie opróżnił lokalu ze swoich rzeczy. Powód wskazał, że pozwany nie podjął żadnych działań zmierzających do ponownego zawarcia umowy najmu, jak i nie zdał dobrowolnie lokalu.

2.  Pozwany przebywający w zakładzie karnym – wnosząc samodzielnie odpowiedź na pozew, wniósł o oddalenie powództwa. Wskazał ponadto, że umowa nie została przedłużona w związku z przebywaniem pozwanego w zakładzie karnym. Poniósł również chęć uregulowania zadłużenia powstałego w opłacaniu czynszu i mediów za ww. nieruchomość w celu umożliwienia mu zachowania dotychczas zajmowanego lokalu.

3.  Pełnomocnik z urzędu ustanowiony dla pozwanego w odpowiedzi na pozew uzupełnił odpowiedź na pozew sporządzoną przez pozwanego i podniósł zarzut nieważności postępowania wynikającą z nienależytego umocowania powoda. Ponadto wskazał, iż zarówno wezwanie do zapłaty jak i wypowiedzenie umowy najmu lokalu socjalnego sporządzone zostały przez nieupoważnione podmioty. Pozwany podniósł również nieprawidłowość obliczenia kwoty zadłużenia z tytułu czynszu i opłat, jak i nieuwzględnienie przez powoda nadpłat dokonanych przez pozwanego.

II.  Fakty istotne dla rozstrzygnięcia

4.  Umową najmu lokalu mieszkalnego z 07 lipca 2020 r. lokal przy ul. (...) nr (...) w W. został wynajęty S. O.. W lokalu tym zamieszkiwał S. O.. Umowa została zawarta na czas określony i wygasła z dniem 31 grudnia 2023 r.

umowa najmu, k. 6-7verte;

5.  Pozwany S. O. przebywa w zakładzie karnym od połowy roku 2023 r. Wcześniej przebywał również w areszcie śledczym od roku 2021 r. Od 2005 r. do 2008 r., a także od 2017 r. do 2019 r. również przebywał w zakładach karnych. Obecnie odbywa karę w zakładzie karnym w K.. Pozwany nie ma wyuczonego zawodu, ma wykształcenie podstawowe, ale podejmował się różnych prac, również za granicą. Pozwany posiada zadłużenie alimentacyjne w kwocie około 24.000 zł oraz zadłużenie w wysokości około 80 tys. zł, po matce, związane z mieszkaniem, które wynajmowała.

dowód : zeznania pozwanego S. O., k. 153v

6.  Pismem z dnia 16 kwietnia 2021 r. ZGN w D. Ś. skierował do S. O. ostateczne wezwanie do zapłaty zaległości dotyczących lokalu przy ul. (...), które na dzień 31 marca 2021 r. wyniosły 1.674,17 zł. Termin na spłatę zaległości określono na miesiąc od dnia otrzymania pisma. Pozwany odebrał korespondencję w dniu 26 kwietnia 2021 r. ZGN informował również pozwanego o zmianie wysokości stawki czynszu i ustaleniu nowej stawki na 1,76 zł za 1m ². ZGN informował również o kolejnej podwyżce i ustaleniu stawki na 1,90 zł za 1m ² lokalu.

dowód: wezwanie do zapłaty, k. 8, potwierdzenie odbioru, k. 9, zawiadomienie płatnicze, k. 138, zawiadomienie płatnicze, k. 140

7.  Następnie, w związku z nieuregulowaniem zadłużenia, ZGN w D. Ś. wypowiedział umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W., na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jako przyczynę wypowiedzenia wskazano zwłokę z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu, przekraczająca trzy pełne okresy płatności. Zaległość na dzień 30 kwietnia 2022 r. wynosiła 4.704,17 zł. Korespondencja zawierająca wypowiedzenie nie została odebrana przez S. O.. S. O. pozostawał również w zaległości z uiszczaniem opłat za media.

dowód: wypowiedzenia najmu lokalu, k. 10, potwierdzenie odbioru, k. 11-12, kartoteka lokalu, k. 135-136verte, rozliczenie mediów za 2021 r., k. 139,

8.  Pismem z dnia 1 sierpnia 2022 r. ZGN w D. Ś. skierował do S. O. wezwanie do zdania lokalu uznając wypowiedzenie umowy najmu lokalu socjalnego na skuteczne. Korespondencja nie została odebrana przez pozwanego.

dowód : pismo, k. 13, potwierdzenie odbioru, k. 14

9.  Pozwany S. O. nie pobiera emerytury ani renty z ZUS, nie ma również orzeczenia o stopniu niepełnosprawności, nie otrzymuje również świadczeń z pomocy społecznej z CPS D. Ś.. Nie figuruje również w ewidencji osób bezrobotnych.

dowód: pismo z ZUS, k. 74, pismo z CPS, k. 77, pismo z UP, k. 79, pismo, k. 81

10.  S. O. przebywając w zakładzie karnym od sześciu miesięcy podejmuje się pracy dla zewnętrznej firmy i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie netto w wysokości około 1.300 zł po dokonaniu potrąceń na zajęcia komornicze. Jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym w wysokości 900 zł miesięcznie.

dowód: pismo z SW, k. 169, karta depozytowa, k. 170-171, zeznania pozwanego S. O., k. 153v

11.  Pozwany S. O. ma siostrę i brata, ale z uwagi na ich sytuację mieszkaniową, nie jest możliwe, aby po opuszczeniu zakładu karnego, mógł zamieszkać z rodzeństwem. Nie posiada również alternatywnego lokalu, w którym mógłby się zatrzymać po odbyciu reszty kary pozbawienia wolności.

dowód: zeznania pozwanego S. O., k. 153v

III.  Ocena dowodów

12.  Fakty istotne dla rozstrzygnięcia tej sprawy sąd ustalił w oparciu dokumenty, których wartość dowodowa nie była kwestionowana przez strony postępowania, nie było podstaw aby czynić to z urzędu. Sąd oparł się również na zeznaniach pozwanego S. O., jego zeznania Sąd ocenił jako spójne, logiczne i wiarygodne. Pozwany otwarcie powiadomił o kilkukrotnym przebywaniu w zakładach karnych w ostatnich latach, a także o znacznym obciążeniu finansowym w postaci zadłużenia alimentacyjnego oraz wynikającego z nieopłacania mieszkania należącego do jego matki. Pozwany wskazał, że posiada dobrą wolę w uregulowaniu należności, deklarował również podjęcie zatrudnienia po odbyciu kary pozbawienia wolności, nie ukrywał swojej sytuacji ani nie zaprzeczał powstałemu zadłużeniu oraz jego wysokości. Sąd ocenił zatem jego relacje jako spontaniczne, spójne i szczere.

IV.  Ocena prawna roszczenia

13.  Powództwo należało uwzględnić i nakazać pozwanemu opuszczenie, opróżnienie oraz wydanie powodowi Miastu S. W. nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego przy ul. (...) nr (...) w W.. Jednocześnie należało orzec, że pozwanemu przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

14.  Podstawą prawną dochodzonego roszczenia był przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W sprawie nie budziło wątpliwości, że powód – jako właściciel wynajmowanego wcześniej pozwanym lokalu – ma legitymację czynną do dochodzenia powództwa windykacyjnego w tej sprawie. Nie budziło także wątpliwości, że pozwany nie wydał powodowi kluczy do lokalu, a zatem ma legitymację bierną do występowania w sprawie w charakterze pozwanego. Sąd uznał, że pozwany niewątpliwie zamieszkuje lokal bez tytułu prawnego w związku z upływem okresu obowiązywania umowy najmu lokalu socjalnego na który została zawarta. Umowa najmu lokalu socjalnego – zawarta na czas określony (k. 7) – wygasła bowiem z dniem 31 grudnia 2023 r. Bez znaczenia były zatem argumenty powoływane przez pełnomocnika pozwanego, jakoby strona powodowa, dokonując wypowiedzenia umowy najmu, naruszyła przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności art. 11 ust. 2 pkt 2 tejże ustawy. Skoro bowiem umowa najmu i tak wygasałaby 31 grudnia 2023 r. – już po wniesieniu powództwa w niniejszej sprawie – to pozwany, na dzień zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.) nie miał tytułu prawnego do władania rzeczą, bez względu na prawidłowość wypowiedzenia umowy.

15.  Niezależnie od powyższego należy wskazać, że w sprawie nie doszło naruszenia procedury wypowiedzenia umowy najmu, w tym naruszenia przepisów z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, zaś wypowiedzenie to należało uznać za w pełni skuteczne. Pełnomocnik powoda nieprawidłowości wypowiedzenia upatrywał w fakcie, iż od momentu ostatecznego wezwania do zapłaty – dokonanego w trybie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, z uwagi na zaległości pozwanego w płatności czynszu, przekraczające trzy pełne okresy płatności – do momentu wypowiedzenia umowy upłynęło zbyt dużo czasu, aby móc twierdzić, że wypowiedzenie to było konsekwencją ostatecznego wezwania do zapłaty. Sąd argumentacji tej nie podzielił. Zgodnie z omawianym przepisem, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W niniejszej sprawie ostateczne wezwanie do zapłaty datowane było na 16 kwietnia 2021 r. W wezwaniu tym wyznaczono pozwanemu termin jednego miesiąca na uregulowanie zaległości w terminie, zgodnie z omawianym przepisem. Wskazano również, że w przypadku braku spłaty zadłużenia w terminie jednego miesiąca umowa najmu zostanie wypowiedziana, co również pozostaje w zgodzie z przepisem z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wezwanie to zostało odebrane przez pozwanego (k. 9). Pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu datowane jest natomiast na 27 maja 2022 r. Pismo to zostało adresowane pod adres pozwanego oraz zwrócone do nadawcy po podwójnej awizacji. W ocenie sądu nie można uznać, aby wezwanie do zapłaty z kwietnia 2021 r. nie stanowiło wezwania do zapłaty, o którym mowa w analizowanym przepisie, poprzedzającego ostateczne wypowiedzenie umowy, mimo tego iż czynności te dzieli znaczy upływ czasu. Wskazać należy, że powód jako właściciel lokalu, po skutecznym wezwaniu najemcy do uregulowania zaległości, nie miał obowiązku wypowiadania umowy najmu zaraz po upływie miesięcznego, ustawowego terminu określonego w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Powód był uprawniony do tego, aby wypowiedzenia dokonać w innym, dłuższym terminie, dając szansę pozwanemu ku temu, aby uregulował zaległości i w ten sposób uniknął wypowiadania mu umowy najmu lokalu, tym bardziej iż mowa o lokalu socjalnym, przysługującym osobom znajdującym się w trudniejszej sytuacji majątkowej i finansowej. Trudno jednocześnie uznać, aby taka postawa powoda miała rodzić dla niego negatywne konsekwencje w postaci obowiązku ponownego uruchamiania procedury określonej w art. 11 ust. 2 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów i ponawiania wezwania do zapłaty przy jednoczesnym wyznaczaniu pozwanemu miesięcznego terminu na zapłatę pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Jednocześnie w tej sprawie strona pozwana w żaden sposób nie wykazywała, aby w jakimkolwiek stopniu uregulowała zaległość, o której mowa w wezwaniu do zapłaty wystosowanym do pozwanego z kwietnia 2021 r., a zatem aby wezwanie to – a w konsekwencji i późniejsze wypowiedzenie umowy – uległo dezaktualizacji; twierdzeniem natomiast strony powodowej (w żaden sposób przez pozwanego nie podważonym) było to, że żadne zaległości w tym okresie regulowane nie były. Nie ma ponadto wątpliwości, że oświadczenie strony powodowej o wypowiedzeniu umowy w sposób skuteczny dotarło do pozwanego w ten sposób, iż mógł on zapoznać się z jego treścią, mimo tego, iż wypowiedzenie to nie zostało odebrane przez pozwanego i powróciło do powoda po podwójnej awizacji. Strona pozwana nie wskazywała, aby informowała powoda o zmianie adresu do korespondencji. Powód w sposób uprawniony skierował wypowiedzenie umowy pod ostatni znany mu adres pozwanego i tym samym należy uznać, że wypowiedzenie to zostało skierowane do pozwanego w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Okoliczność zmiany miejsca pobytu – np. wyjazdu za granicę w celach zarobkowych czy przebywania w jednostce penitencjarnej – nie jest niezależna od pozwanego w tym sensie, iż mógł on zawiadomić powoda o zaistniałym fakcie i tym samym zagwarantować sobie możliwość skutecznego odbioru kierowanej do siebie korespondencji, tym bardziej, iż chodzi w tym przypadku o podmiot, z którym pozwany pozostawał w stałym stosunku prawnym (umowa najmu). Od każdej osoby należycie dbającej o swoje interesy należy wymagać, że o zmianie swojego miejsca pobytu informować będzie drugą stronę stosunku prawnego, jaką jest umowa najmu. Odmienna interpretacja okoliczności faktycznych tej sprawy powodowałaby, że powód, jako właściciel lokalu, nie dysponując informacją o aktualnym miejscu pobytu pozwanego, nie byłby w stanie dokonać skutecznego w rozumieniu art. 61 § 1 k.c. wypowiedzenia umowy najmu. Niezależnie jednak od powyższego należy raz jeszcze podkreślić, że umowa najmu stanowiąca podstawą do władania przez pozwanego lokalem, wygasła z dniem 31 grudnia 2023 r.

16.  W tej sprawie znajdowały zastosowanie przepisy art. 14 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: uopl). Pozwanego należało bowiem uznać za lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 uopl jako używającego lokalu na podstawie – wypowiedzianej – umowy najmu. Okoliczność, iż umowa ta została wypowiedziana, a zatem, iż pozwany utracił tytuł prawny do lokalu, lub też że umowa wygasła, nie zmienia faktu, że należy traktować go jako lokatora w rozumieniu omawianej ustawy i orzekać co do niego w zakresie ewentualnego uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (tak: R. Dziczek, Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wyd. VIII, Lex, komentarz do art. 2, wyd. 2023 i przywołane tam orzecznictwo). Zgodnie z art. 14 ust. 1 uopl, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

17.  W niniejszej sprawie Sąd orzekł o nadaniu uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego z uwagi na trudna sytuację materialną oraz rodzinną pozwanego (art. 14 ust. 3 uopl). Pozwany, co prawda, nie jest zarejestrowany jako bezrobotny, nie korzysta z pomocy finansowej z Centrum Pomocy Społecznej ani nie posiada orzeczenia o niepełnosprawności. Jednak, biorąc pod uwagę specyficzną sytuację pozwanego przebywającego w zakładzie karnym, należy wziąć pod uwagę, że osiągany przez niego dochód jest w znacznej części potrącany na należne zobowiązania. Pozwany po potrąceniach otrzymuje około 1.300 zł wynagrodzenia netto miesięcznie. Jak wynika z informacji pozyskanej z urzędu z Zakładu Karnego w K., w którym osadzony pozostaje pozwany, pozwany nie ma żadnych znacznych oszczędności (posiada środki do dyspozycji w wysokości ok. 200,00 zł, zaś środki zgromadzone na akumulacji zgodnie z art. 126 kkw wynoszą niespełna 3 tys. zł). Ponadto pozwany jest dłużnikiem alimentacyjnym – kwota zadłużenia wynosi ok. 24 tys. zł – oraz spłaca zadłużenie związane z mieszkaniem, w którym wcześniej zamieszkiwał wraz z matką, w znacznej wysokości (ok. 80 tys. zł). Pozwany nie ma rodziny ani osób, które mogłyby go wspomóc w trudnej sytuacji życiowej. Szczególne okoliczności te sprawy nakazywały zatem orzeczenie wobec pozwanego uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Pozwany jest wprawdzie osobą zdrową, zdolną do pracy, jednakże należy zauważyć, że od dłuższego czasu przebywa w zakładzie karnym, gdzie uzyskuje bardzo niskie wynagrodzenie do ręki, zaś po opuszczeniu zakładu karnego może mieć początkowe problemy ze znalezieniem stałego zarobku. Niezależnie od powyższego, należy podkreślić, że orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego sąd orzeka biorąc pod uwagę sytuację finansową i materialną pozwanego na moment zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.).

18.  Jednocześnie powód w żaden sposób nie wykazał, aby pozwany mógł zamieszkiwać w innym lokalu lub aby jego sytuacja materialna pozwalała mu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Powód nie przedłożył na tę okoliczność żadnych dowodów, mimo iż to na powodzie spoczywał w tym zakresie ciężar dowodu (art. 6 k.c.). Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że pozwany nie ma możliwości zamieszkiwania w innym lokalu oraz że jego sytuacja materialna nie pozwala mu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Należy podnieść, że przebywanie pozwanego obecnie w zakładzie karnym nie jest okolicznością uzasadniającą odmowę przyznania mu uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Odbywanie kary pozbawienia wolności i faktyczne przebywanie w zakładzie karnym jest okolicznością tymczasową, przemijającą i nie może być uznane za lokum zastępcze.

19.  O wstrzymaniu wykonania punktu I wyroku z dnia 17 maja 2024 r. sąd orzekł w oparciu o art. 14 ust. 6 uopl w pkt III wyroku.

V.  Koszty procesu

20.  W pkt V wyroku Sąd przyznał radcy prawnemu T. W. z tytułu pełnionej funkcji pełnomocnika z urzędu pozwanego S. O. wynagrodzenie w wysokości 240,00 zł stosując stawkę wynikającą z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych – a więc stawkę jak dla pełnomocników pełniących funkcję z wyboru ( wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2023 r., SK 53/22 oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2023 r., SK 85/22). Jednocześnie Sąd odstąpił od zwiększania zastosowanej stawki o podatek VAT, którą należy zastosować w oparciu o przepisy zawarte w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu. W sytuacji zastosowania przez Sąd stawki wynikającej z rozporządzenia o wynagrodzeniu pełnomocników z urzędu, na podstawie art. 13 pkt 1 Rozporządzenia MS z dnia 3 października 2016 r. – stawka dla pełnomocnika za prowadzenie sprawy o opróżnienie lokalu mieszkalnego wyniosłaby 120 zł i należałoby ją powiększyć o należny podatek VAT w stawce 23% i przyznać na rzecz pełnomocnika kwotę łączną 147,60 zł. Sąd jednak stosując przepis § 7 pkt 1 Rozporządzenia MS z dnia 22 października 2015 r. przyznał radcy prawnemu występującemu w sprawie kwotę 240 zł, nie powiększając jej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, o podatek VAT.

21.  W puncie IV wyroku sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 440,00 zł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. tytułem zwrotu kosztów procesu; na kwotę tę składały się: 240,00 zł (koszty zastępstwa procesowego, § 7 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz 200,00 zł (opłata sądowa od pozwu). Sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie zachodzą podstaw określone w art. 102 k.p.c. do nieobciążania pozwanego kosztami procesu w wysokości 440,00 zł. Należy zauważyć, że instytucja określona w art. 102 k.p.c. powinna być stosowana w wypadkach jedynie szczególnie uzasadnionych, zwłaszcza, że jej konsekwencją jest to, że strona przeciwna nie uzyska zwrotu poniesionych przez siebie, w celu ochrony swych praw w sądzie, kosztów procesu. Sąd miał na uwadze, że koszty te wynoszą w tej sprawie 440,00 zł. Jest to stosunkowo niska kwota, którą pozwany jest w stanie ponieść, nawet mając na uwadze jego obecnie niskie dochody i zgromadzone oszczędności.

22.  W pkt VI wyroku sąd orzekł o nieobciążaniu pozwanego nieuiszczonymi dotychczas kosztami sądowymi w postaci wynagrodzenia dla pełnomocnika z urzędu (art. 113 ust. 4 uksc). Sąd ustanowił bowiem dla pozwanego pełnomocnika z urzędu mając na uwadze jego trudną sytuację finansową i materialną – brak jest podstaw aksjologicznych do tego, aby pozwanego obciążać kosztami tegoż pełnomocnika po ukończeniu postępowania, w oparciu o przepis art. 113 ust. 1 uksc.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

ASR Agnieszka Pikała

W., 21 czerwca 2024 r.