Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie

UZASADNIENIE

Przedmiot i przebieg postępowania

1.  Pozwem z dnia 8 czerwca 2021 r. J. C. domagał się ustalenia, że pomiędzy nim a E. G. (1) i J. Ś. istnieje stosunek najmu lokalu nr (...) położonego w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w W. oraz wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanych zwrotu kosztów procesu. Podniósł, że rozwiązanie umowy najmu przez pozwanych nastąpiło z naruszeniem prawa, gdyż nie został on o tym prawidłowo zawiadomiony. (pozew, k. 2-3, uzupełnienie braków formalnych, k. 16-17)

2.  Pozwany J. Ś. mimo odbioru pozwu nie zajął stanowiska w sprawie. (epo, k. 44) Pozwana E. G. (1) nie odebrała kierowanej do niej przez komornika sądowego korespondencji w tej sprawie (protokół, k. 67, koperta, k. 73). Sąd następnie uznał jej adres za potwierdzony, gdyż pozwana posługuje się nim w sprawie I C 2078/22 toczącej się w tut. Sądzie, i uznał wysłany na ten adres odpis pozwu za doręczony z dniem 20 grudnia 2023 r. (zarządzenie, k. 80) Pozwani nie zajęli stanowiska w sprawie.

Ustalenia faktyczne

3.  Decyzją z dnia 30 grudnia 1987 r. Urząd Dzielnicowy (...) Ś. m. przydzielił K. i P. L. lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w budynku przy ul. (...), na czas nieokreślony.

( decyzja o przydzieleniu lokalu mieszkalnego, k. 4-5, 26-v)

4.  W dniu 30 lipca 2008 r. pomiędzy ZGN w Dzielnicy Ś. a Zarządem Nieruchomości Wspólnej przy ul. (...) front został podpisany protokół przekazania nieruchomości wspólnej przy ul. (...). Przejęcie nastąpiło z dniem 1 sierpnia 2008 r.

( protokół przekazania, k. 27)

5.  Wyrokiem z dnia 4 grudnia 2008 r. w sprawie o sygn. I C 988/08 Sąd Rejonowy (...) w W. ustalił, iż J. C. wstąpił w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W. z dniem 2 listopada 2007 roku.

(wyrok, k. 6, 24)

6.  W aneksie do umowy najmu z dnia 22 czerwca 1988 r., zawartym w dniu 23 marca 2009 r. pomiędzy Urzędem m. Urzędem Dzielnicy Ś. a J. C., strony zgodnie oświadczyły, że zgodnie z wyrokiem Sądu Rejonowego (...) z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn. I C 988/08, J. C., wstąpił w stosunek najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W., w miejsce zmarłego najemcy – K. L., z dniem 2 listopada 2007 roku.

( aneks wraz z protokołem, k. 7-8, 25, 29)

7.  Współwłaściciele Nieruchomości (...) jako zarządcy nieruchomością wspólną informowali J. C. o wysokości opłat za lokal w marcu 2020 r.

(korekta, k. 9, noty obciążeniowe, k. 10-11, powiadomienie o opłatach, k. 88)

8.  Pismem z dnia 9 listopada 2020 r. E. G. (2), działając w imieniu współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...) w W. i lokalu nr (...), z uwagi na brak zapłaty zadłużenia za najem ww. lokalu przekraczającego trzykrotność czynszu, dokonała na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wypowiedzenia umowy najmu tego lokalu z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia, tj. z dniem 31 grudnia 2020 r. J. C. przesyłki z tym oświadczeniem nie odebrał.

(wypowiedzenie umowy najmu, k. 30)

9.  Pismami z kwietnia i czerwca 2021 r. J. C. był wzywany przez współwłaścicieli do opłacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu nr (...) za okres od lutego do czerwca 2021 r.

(korekta, k. 9, noty obciążeniowe, k. 10-11)

10.  Przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w W. toczyły się lub toczą się postępowania dotyczące nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), w której jako skarżący występowali m.in. pozwani w tej sprawie E. G. (1) i J. Ś..

11.  Prawomocnymi wyrokami z dnia 14 lutego 2020 r. w sprawach o sygn. I SA/Wa 1516/19, I SA/Wa 1519/19, I SA/Wa 1522/19 WSA stwierdził nieważność decyzji Komisji ds. reprywatyzacji nieruchomości (...) (dalej: Komisja) z 14 maja 2019 r. o nr KR VI R 57a/18, KR VI R 57b/18 i KR VI R 57c /18. Wyrokami z dnia 27 maja 2022 r. w sprawach o sygn. I SA/Wa 1728/21, I SA/Wa 1729/21 i I SA/Wa 1730/21 WSA uchylił decyzje Komisji z 25 maja 2021 r. o nr KR VI R 21a/20, KR VI R 21b/20 i KR VI R 21c/20. Wyroki te są nieprawomocne.

(pismo z WSA z 22.04.2024 r., k. 56-57, wydruki wyroków WSA, k. 58)

12.  Od ww. nieprawomocnych wyroków Komisja wniosła skargi kasacyjne, podnosząc nieważność decyzji, na mocy których E. G. (1) i J. Ś. stawali się współużytkownikami gruntu i współwłaścicielami budynku przy ul. (...). Sprawa o sygn. I SA/Wa 1728/21 jest rozpatrywana przez Naczelny Sąd Administracyjny pod sygn. I OSK 446/23, o sygn. I SA/Wa 1729/21 pod sygn. I OSK 199/23, a o sygn. I SA/Wa 1730/21 pod sygn. I OSK 445/23. Sprawy te nie zostały prawomocnie rozstrzygnięte, nie ma też wyznaczonych terminów posiedzeń z e-wokandy NSA.

(informacje powszechnie dostępne)

Omówienie dowodów

13.  Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie wyżej wymienionych dokumentów, które Sąd uznał za wiarygodne. Nie tworzyły one jednak na tyle jednoznacznego i spójnego obrazu sprawy, aby wystarczyły do uwzględnienia powództwa.

Ocena prawna

14.  Powództwo oddalono wyrokiem zaocznym.

Podstawa do wydania wyroku zaocznego

15.  Zgodnie z art. 339 § 1 i 2 kodeksu postępowania cywilnego (dalej w skrócie k.p.c. ) Sąd może wydać wyrok zaoczny na posiedzeniu niejawnym, gdy pozwany w wyznaczonym terminie nie złożył odpowiedzi na pozew. W przypadku, o którym mowa w § 1, przyjmuje się za prawdziwe twierdzenia powoda o faktach zawarte w pozwie lub pismach procesowych doręczonych pozwanemu przed posiedzeniem, chyba że budzą one uzasadnione wątpliwości albo zostały przytoczone w celu obejścia prawa.

16.  W tej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że zaszły przesłanki do wydania wyroku zaoczonego na rozprawie (art. 340 § 1 k.p.c.), gdyż pozwani nie zajęli stanowiska w sprawie pomimo doręczenia im odpisu pozwu oraz zawiadomień o rozprawie. Jednak z uwagi na to, że pozew był krótki (niecała strona uzasadnienia) i zawierał niewiele twierdzeń co do stanu faktycznego sprawy, Sąd oparł swoje ustalenia i ocenę przede wszystkim na załączonych przez powoda dowodach, a nie tylko na jego twierdzeniach o faktach. Sąd musi też zaznaczyć, że art. 339 § 2 k.p.c. nie oznacza, że w razie zajścia podstaw do wydania wyroku zaocznego powód zawsze wygrywa proces. Nawet w przypadku uznania wypowiedzi powoda o faktach (zdarzeniach, które zaszły i które opisuje w pozwie) Sąd musi dokonać obiektywnej oceny tych faktów w świetle właściwych przepisów prawa. Może się więc zdarzyć, że nawet mimo prawdziwości twierdzeń powołanych w pozwie powództwo zostanie oddalone, gdyż w świetle przepisów prawa te twierdzenia nie były wystarczające do stwierdzenia istnienia uprawnienia, którego ochrony domagał się powód.

Powództwo o ustalenie

17.  Powództwo w sprawie miało charakter powództwa o ustalenie. Zgodnie z art. 189 k.p.c., powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przyjmuje się jednolicie, że interes prawny istnieje wówczas, gdy zachodzi niepewność stanu prawnego lub prawa, powodująca potrzebę ochrony prawnej. Interes prawny może być rozumiany jako potrzeba prawna wynikająca z określonej sytuacji prawnej w przypadku, gdy powstała sytuacja grożąca naruszeniem prawa przysługującego uprawnionemu, bądź też powstała wątpliwość co do jego istnienia i nie należy go ponadto utożsamiać z interesem jedynie ekonomicznym. Interes prawny jest kategorią obiektywną, zatem pod jego pojęciem należy w procesie rozumieć potrzebę uzyskania wyroku odpowiedniej treści, wywołaną rzeczywistym naruszeniem albo zagrożeniem określonej sfery prawnej. Musi to być jednak potrzeba obiektywna w świetle obowiązujących przepisów, tj. rzeczywiście istniejąca i uzasadniona potrzeba udzielenia ochrony prawnej w wyniku ustalenia istnienia (nieistnienia) prawa lub stosunku prawnego, a nie tylko wynikająca z subiektywnego zapatrywania strony, które nie decyduje o prawnym charakterze interesu ( Kodeks postępowania cywilnego. Tom I–II. Komentarz, pod red T. Szanciły, Legalis 2019, komentarz do art. 189 k.p.c., nb 6).

18.  Powód domagał się ustalenia, że pomiędzy nim a pozwanymi istnieje stosunek najmu lokalu nr (...) położonego w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w W.. Przyczyną oddalenia powództwa było przede wszystkim brak przedstawienia przez powoda dowodów na to, że łączy i łączyła go z pozwanymi umowa najmu lokalu.

19.  Zgodnie bowiem z ogólnymi regułami postępowania dowodowego, obowiązek przedstawienia dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronach, a ciężar udowodnienia faktów mających znaczenie dla dochodzonego roszczenia ciąży na stronie, która z faktów wywodzi skutki prawne – art. 6 kodeksu cywilnego (dalej w skrócie k.c. ) i art. 3 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. Sąd, wedle zasady kontradyktoryjności, pozostaje bezstronnym arbitrem, który dokonuje oceny twierdzeń co do faktów i dowodów przedstawionych przez strony postępowania. Sąd Apelacyjny w Białymstoku wyjaśnił na przykład w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r. (sygn. akt I ACa 613/12), że „ strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swoich twierdzeń, ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał, a Sąd musi wyciągnąć ujemne konsekwencje z braku udowodnienia faktów przytoczonych na uzasadnienie żądań lub zarzutów”. Sąd z przywołanym cytatem się zgadza.

20.  W ocenie Sądu powód nie sprostał ciążącemu na nim obowiązku dowiedzenia, że to właśnie z pozwanymi łączy go umowa najmu lokalu nr (...). W załączonym do pozwie aneksie do umowy najmu jako strona umowy widnieje m.. Z kolei powód nie żadnego dowodu na to, aby w miejsce miasta jako wynajmujący wstąpiła akurat dwójka pozwanych w sprawie – E. G. (1) i J. S.. Oświadczenie o wypowiedzeniu podpisała E. G. (1), ale „działając w imieniu współwłaścicieli” – nie podając których (czy wszystkich, czy tylko niektórych). Z pozwu i załączonych dokumentów nie wiadomo więc, z jakimi osobami powód zawarł umowę najmu albo czy w ogóle podpisał z osobami tytułującymi się „współwłaścicielami” jakiś dokument stwierdzający, że jest on najemcą lokalu nr (...) (pismo powoda z 12 maja 2022 r. sugeruje tylko, choć nie jednoznacznie, że takiej umowy lub dokumentu stwierdzającego treść umowy najmu z pozwanymi nie podpisywał, a prawo najmu opierało się na umowie zawartej jeszcze z m..

21.  Gdyby nawet uznać, że powoda i pozwanych faktycznie łączyła umowa najmu, to i tak powództwo nie mogłoby zostać uwzględnione. Powód nie udowodnił, że wypowiedzenie umowy było bezzasadne lub złożone nieskutecznie.

22.  Stosownie do treści art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. W pozwie powód wskazał, że z uwagi na art. 98 drugiej tarczy antykryzysowej do oświadczenia o wypowiedzeniu nie mogła znaleźć zastosowanie „fikcja doręczeń”. Powód przyznał jednak, że przesyłkę z tym oświadczeniem odebrał, tylko że po dacie wymienionej w treści oświadczenia. Oświadczenie o wypowiedzeniu zatem skutecznie do powoda dotarło – z chwilą, kiedy je przeczytał. Dowiedział się, że takie wypowiedzenie zostało mu złożone i zapoznał się z jego treścią, więc nie może już podnosić, aby zostało mu złożone nieskutecznie. Dla oceny, czy umowa najmu nadal na dzień dzisiejszy obowiązuje, nie ma znaczenia to, że z oświadczeniem o wypowiedzeniu powód zapoznał się później niż wynikałoby to z daty awizowania przesyłki albo pozostawienia jej ze skutkiem doręczenia. Oznaczało to tylko tyle, że okres wypowiedzenia biegł od czasu odebrania przesyłki ze skrzynki pocztowej, a umowa nie rozwiązała się w dniu podanym w oświadczeniu.

23.  Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Powód nie przeczył, aby nie zalegał z płatnościami za lokal i nie przedstawił dowodu na to, że wnosił opłaty wymagane przez wynajmujących. Sąd nie miał więc podstaw do kwestionowania, że ziściła się przesłanka do wypowiedzenia podana w przepisie. W oświadczeniu o wypowiedzeniu wskazano, że powodowi doręczono wcześniej wezwanie do zapłaty z zagrożeniem wypowiedzenia – powód w toku tej sprawy nie zaprzeczył temu twierdzeniu.

24.  Z uwagi na powyższe powództwo musiało zostać oddalone – nawet przy założeniu, że pomiędzy powodem a dwójką pozwanych wcześniej (przed złożeniem przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu) istniała umowa najmu lokalu.

25.  W kwestii tego, czy umowa najmu pomiędzy powodem i pozwanymi mogła wynikać tylko z tego, że pozwani przejęli udział w nieruchomości należący wcześniej do m., należy odwołać się do ustawy z dnia 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości (...), wydanych z naruszeniem prawa.

26.  Jak stanowi art. 40c. ust. 1 ww. ustawy decyzja reprywatyzacyjna nie narusza uprawnień i obowiązków z umowy najmu zawartej z najemcą nieruchomości (...) lub jej części przez gminę albo Skarb Państwa. W ust. 2 wskazano, że jeżeli umowa najmu, o której mowa w ust. 1, została zawarta przed wydaniem decyzji reprywatyzacyjnej, osoba, na rzecz której wydano decyzję reprywatyzacyjną, ani jej następca prawny nie wstępuje w stosunek najmu. Nie dotyczy to osoby, na rzecz której wydana została prawomocna decyzja Komisji, albo gdy Komisja umorzyła postępowanie na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 5. Osoba, która wstąpiła w stosunek najmu, może wypowiedzieć najem na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (ust. 3). Do czasu zapewnienia najemcy lub innej osobie zajmującej lokal w nieruchomości (...) odpowiedniego lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki decyzja Komisji, decyzja reprywatyzacyjna oraz zawarta na ich podstawie umowa o ustanowieniu użytkowania wieczystego oraz o sprzedaży budynku na podstawie art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nie podlegają wykonaniu ani egzekucji w zakresie, w jakim naruszałoby to uprawnienia i obowiązki, o których mowa w art. 40b ust. 1 i 2, chociażby decyzja była ostateczna lub prawomocna (ust. 4). Przepisu ust. 2 nie stosuje się w razie sprzedaży budynku osobie, na rzecz której wydano decyzję reprywatyzacyjną, na podstawie art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ust. 5).

27.  Powyższe oznacza, że gmina (m.) pozostaje stroną umów najmu, których przedmiot stał się własnością osoby trzeciej w wyniku wykonania decyzji reprywatyzacyjnej. W obecnym stanie prawnym nie można przyjmować, że w wyniku wydania decyzji reprywatyzacyjnej umowy najmu lokalu komunalnego wygasają albo automatyczne przechodzą na rzecz beneficjenta decyzji reprywatyzacyjnej na podstawie art. 678 k.c.. Skoro przywrócenie posiadania budynku w wyniku wykonania decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego gruntu wydanej na wniosek, o którym mowa w art. 7 dekretu, nie stanowi zbycia budynku, to tym samym osoba, której przywrócono posiadanie nie wstępuje w stosunek najmu lokalu na miejsce m. albo Skarbu Państwa. Intencja ustawodawcy wyrażona w treści komentowanej regulacji prawnej wyraża się w tym, aby Prezydent m., wydając decyzję reprywatyzacyjną, jako wynajmujący, zagwarantował najemcom lokali komunalnych kontynuację ich sytuacji prawnej w ramach zawartej przez gminę umowy najmu oraz podjął działania i środki w celu zabezpieczenia sytuacji prawnej lokatorów – tak wyjaśniono w komentarzu do ustawy (red. A. Dalkowska, Szczególne zasady usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa, Lex 2018).

28.  Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 26 stycznia 2018 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa oraz niektórych innych ustaw przepisy art. 40b i art. 40c ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się także do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (co miało miejsce 12 marca 2018 r.) niezależnie od tego, czy przed tym dniem decyzja reprywatyzacyjna stała się ostateczna, chyba że umowa wygasła wskutek odstąpienia albo wypowiedzenia przez osobę zajmującą nieruchomość (...) lub jej część. Nie wyłącza to odpowiedzialności gminy względem najemcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

29.  Mając na uwadze, że ważność decyzji reprywatyzacyjnych co do nieruchomości przy ul. (...) nie została jeszcze przesądzona (przed NSA toczą się trzy sprawy, których stronami są pozwani w tej sprawie), cytowane przepisy wskazują, że stroną umowy najmu powinno nadal byćm..

30.  Ze wszystkich powyższych względów powództwo podlegało oddaleniu w całości.

31.  W wyroku nie zamieszczono rozstrzygnięcia o kosztach postępowania, gdyż stroną wygrywającą sprawę byli pozwani, którzy nie przedstawili w sprawie żadnego stanowiska i nie zgłosili poniesienia jakichkolwiek kosztów.

Zarządzenie:
(...)