Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie

UZASADNIENIE

Przedmiot i przebieg postępowania

1.  Pozwem z dnia 28 sierpnia 2023 r. powódka Wspólnota Mieszkaniowa G. (...) z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie od pozwanego G. S. na swoją rzecz kwoty 12 267,86 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi: od kwoty 1 058,46 zł od dnia 11 lutego 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 marca 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 maja 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 605,85 zł od dnia 11 czerwca 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 lipca 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 sierpnia 2023 r. do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwany jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...) i z tego tytułu jest obowiązany uiszczać opłaty za jego eksploatację. Łączne zadłużenie wobec powódki wynosi na dzień 21 sierpnia 2023 r. 37 873,22 zł, przy czym kwota dochodzona pozwem obejmuje okres od lutego do sierpnia 2023 r. ( pozew, k. 3-5v)

2.  W sprzeciwie od nakazu zapłaty wniesionym w terminie pozwany zaskarżył nakaz zapłaty w całości, wnosząc o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania. Pozwany argumentował, że zaniechał opłacania czynszu z faktu istnienia trudności, które czyniły korzystanie z lokalu bardzo utrudnionym lub wręcz niemożliwym. Jak twierdził w mieszkaniu słyszalne są nieustannie hałasy i drgania wywoływane przez urządzenia tj. agregaty chłodnicze i obsługujące sprężarki, zamontowane na nieruchomości wspólnej. Dodatkowo zajmowany przez niego lokal znajduje się sąsiedztwie marketu Biedronka, którego działalność, mimo formalnych godzin otwarcia, trwa także w porach nocnych. Pozwany wskazał, że zgłosił sprawę do wspólnoty, gdyż immisje są na tyle uciążliwe, że niemalże całkowicie uniemożliwiają mu korzystanie z niektórych pomieszczeń zgodnie z ich przeznaczeniem, jednakże bez reakcji wspólnoty. Powoływał się także na treść art. 664 § 1 k.c. i wnosił o obniżenie mu czynszu na czas trwania wad do kwoty 0 zł. W jego ocenie uwzględnienie roszczenia powoda byłoby także sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i stanowiło nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c. (sprzeciw, k. 39-45, 52-64).

3.  Pismem z dnia 25 września 2024 r. powódka doprecyzowała okres za jaki domagała się zapłaty kwoty 12 267,86 zł (tj. od lutego do sierpnia 2023 r.) wskazując za jaki miesiąc wyliczyła konkretne roszczenie odsetkowe (pismo procesowe powódki, k. 134).

Ustalenia faktyczne

4.  G. S. jest od 3 sierpnia 2020 r. właścicielem lokalu nr (...) znajdującego się w nieruchomości położonej przy ul. (...) w W..

( bezsporne, nadto wydruk z KW nr (...), k. 11-18)

5.  Uchwałą nr 4/2022 Wspólnota Mieszkaniowa G. (...) w W. zatwierdziła plan gospodarczy na 2022 r., w tym:

1)  comiesięczną zaliczkę na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną w wysokości 6,20 zł za m. kw. powierzchni lokali mieszkalnych, użytkowych oraz garażu;

2)  comiesięczną zaliczkę na fundusz remontowy w wysokości 2,20 zł za m. kw. powierzchni lokalu wchodzącego w skład nieruchomości;

3)  z zastrzeżeniem postanowień zawartych w ust. 1 pkt 2 i 3 comiesięczne zaliczki na pokrycie kosztów wytwarzanych bezpośrednio w lokalach (media): w następujących wysokościach:
a) energia cieplna (opłaty stałe i straty ciepła) – 0,98 zł/mkw. lokalu z wyłączeniem garażu;
b) centralnie ogrzewanie mieszkań – 63,07 zł/GJ lokalu z wyłączeniem garażu;

c) ciepła woda (zimna woda i jej podgrzanie) – 11,88 zł/m ³;

d) zimna woda (wraz z odprowadzaniem ścieków) – 9,85 zł/m ³;

e) wywóz nieczystości (...) W. – zgodnie z uchwałami 85 zł/lokal;

f) energia elektryczna dla garażu – 0,23 zł/m ² garażu;

g) energia elektryczna wentylacji i klimatyzacji – 1,01 zł/m ² lokale użytkowe i biurowe.

Za przyjęciem tej uchwały głosowało 51,84%, a przeciw 4,27% udziałów osób uprawnionych.

(uchwała nr 4/2022, k. 19, plan gospodarczy na rok 2022, k. 20, zawiadomienie o podjętych uchwałach, k. 21)

6.  W 2021 r. G. S. zgłaszał problemy z powtarzającym się hałasem i drganiami w lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej, a także administratorowi budynku D. C.. Miały one wynikać z zamieszczonych na nieruchomości wspólnej agregatów wody lodowej.

(korespondencja sms-owa, k. 66-70v, korespondencja mailowa, k. 82)

7.  Pismem z dnia 12 maja 2021 r. G. S. za pośrednictwem swojego pełnomocnika skierował do S. K. – zarządcy nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej wezwanie do zaniechania immisji z nieruchomości wspólnej na lokal nr (...) przy ul. (...), polegającej na emisji hałasu słyszalnego w lokalu oraz odczuwalnych drgań, zakłócających jego normalne użytkowanie. W odpowiedzi pełnomocnik wspólnoty podnosił, iż z opinii prywatnej sporządzonej na zlecenie G. S. wynika, że źródłem hałasu jest działalność operacyjna wielopowierzchniowego sklepu (...) usytuowanego na parterze budynku, a wszelkie instalacje, za które odpowiedzialna jest wspólnota, działają poprawnie.

(wezwanie do zaniechania immisji do wspólnoty, k. 71-72, odpowiedź na wezwanie, k. 72v-73, pełnomocnictwo, k. 73v, raport, k. 83-100)

8.  Pismem z dnia 3 stycznia 2022 r. G. S. za pośrednictwem swojego pełnomocnika skierował do spółki (...) S.A. właściciela sklepu sieci (...) z żądaniem do zaniechania immisji z lokalu handlowego – sklepu (...), położonego przy ul. (...), na lokal nr (...) przy ul. (...), w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma. Pismo o tożsamej treści G. S. przesłał także do O. J., właścicielki lokalu usługowego, wynajmowanego na rzecz spółki (...) S.A.

( wezwanie do zaniechania immisji do spółki (...), k. 74-76, pełnomocnictwo, k. 77, wezwanie do zaniechania immisji do O. J., k. 78-80, pełnomocnictwo, k. 81)

9.  Wysokość opłat za lokal nr (...) przy ul. (...) obowiązująca od 1 stycznia 2023 r. wynosiła 2 280,96 zł, a od marca 2023 r. – 2 120,71 zł.

(wysokość opłat obowiązująca od 1.01.2023 r., k. 136; wysokość opłat obowiązujących od 1.03.2023 r., k. 135)

10.  Zaległości G. S. z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów wynikających z rozliczenia mediów związanych z własnością lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. wobec Wspólnoty Mieszkaniowej na dzień 21 sierpnia 2023 r. wynosiły 37 873,22 zł.

(kartoteka księgowa za rok 2023, za okres od bilansu otwarcia do sierpnia, k. 22-22v)

11.  Pismem z dnia 23 sierpnia 2023 r., Wspólnota Mieszkaniowa wezwała G. S. do zapłaty kwoty 12 267,86 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie: od kwoty 1 058,46 zł od dnia 11 lutego 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 marca 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 maja 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 605,85 zł od dnia 11 czerwca 2023 r. do dnia zapłaty, od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 lipca 2023 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 2 120,71 zł od dnia 11 sierpnia 2023 r. do dnia zapłaty.

(wezwanie do zapłaty, k. 23)

Omówienie dowodów

12.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności na podstawie złożonych przez stronę powodową wspólnotę dokumentów dot. naliczanych opłat za lokal, których prawdziwość nie była kwestionowana przez żadną ze stron, jak też nie budziła wątpliwości Sądu. Strona pozwana przedstawiła zaś dowody, które dotyczyły zasadniczo kwestii pobocznej immisji, która dla obowiązku uiszczenia opłat za lokal nie miały istotnego znaczenia.

13.  Sąd pominął na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. dowód z przesłuchania stron uznając, że fakty jakie miałyby ustalone na tej podstawie (wystąpienia immisji na nieruchomości pozwanego z winy Wspólnoty) nie mają zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy o zapłatę.

Ocena prawna

14.  Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

15.  W niniejszej sprawie powodowa wspólnota domagała się zapłaty od pozwanego zaległych opłat związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W. znajdującym się w obrębie wspólnoty mieszkaniowej, za okres od lutego do sierpnia 2023 r.

16.  Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 zd. 2). W myśl art. 15 ust. 1 u.w.l. na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

17.  W tej sprawie powódka dowiodła (a pozwany w istocie tego nie kwestionował), że na pozwanym jako właścicielu lokalu ciążył w okresie od lutego do sierpnia 2023 r. obowiązek uiszczenia opłat związanych z własnością lokalu nr (...). Dla wykazania wysokości żądanej kwoty powódka załączyła do pozwu szereg dokumentów, w tych uchwałę nr 4/2022 podjętą przez zebranie wspólnoty właścicieli lokali dla tej nieruchomości, na podstawie której ustalane były wysokości opłat (w tym zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, media oraz zaliczki remontowej) oraz szczegółowe wyliczenia z karty księgowej dla lokalu nr (...).

18.  Pozwany co do zasady nie kwestionował obowiązku płatności a wskazywał jedynie, że zaniechanie przez niego opłacania opłat za czynsz i inne należności za lokal wynikało z tego, że zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w jego ocenie nie wywiązywał się w sposób prawidłowy ze swoich obowiązków w zakresie zarządzaniu nieruchomością wspólną. Pozwany argumentował swoje stanowisko, podnosząc, że jego zamieszkanie w lokalu nr (...) przy ul. (...) jest bardzo utrudnione z uwagi na nieustanne hałasy i drgania wywołane przez urządzenia zamontowane na nieruchomości wspólnej – agregaty wody lodowej. Nadto wskazywał, że zgłaszał powyższe problemy do zarządu Wspólnoty, a także administratora budynku, jednakże jego skargi nie zostały uwzględnione.

19.  Podnoszona przez pozwanego argumentacja (nawet gdyby uznać, że faktycznie to powódka jest podmiotem odpowiedzialnym za występujące) nie może mieć wpływu na zasadność jej żądania o zapłatę zaległości czynszowych. W świetle bowiem przepisów prawa, właściciele lokali zobowiązani są do uiszczenia zaliczek na koszty zarządu. Wbrew twierdzeniom pozwanego nie istnieje żadna podstawa prawna, która umożliwiłaby pozwanemu zaniechanie regulowania opłat określonych w art. 12 ust. 2 zd. 2 u.w.l. Nie sposób zgodzić się z argumentacją pozwanego, że był on uprawniony do wstrzymania się z dokonywaniem płatności. Kwestie dotyczące regulacji wymaganych ustawą kosztów zarządu nieruchomości i rozliczenia mediów, w tym czynszu są niezależne od wskazywanego przez pozwanego problemu z ewentualnymi immisjami. Korzystanie z nieruchomości wspólnej generuje bowiem koszty, w których każdy członek wspólnoty musi uczestniczyć. Obowiązek ich pokrywania nie został uzależniony od sposobu korzystania z lokalu – nie ma więc znaczenia, czy właściciel w mieszkaniu mieszka, wynajmuje je, czy też lokal pozostaje niewykorzystywany.

20.  Zupełnie błędna jest prezentowana przez niego argumentacja dotycząca zastosowania w tej sprawie w drodze analogii art. 664 § 1 k.c. i opieranie swojej argumentacji na treści wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 1979 r. o sygn. akt IV CR 491/78, dotyczącej zupełnie innej materii sprawy, a przede wszystkim wynikająca z zupełnie innego stosunku prawnego. W tej bowiem sprawie mamy do czynienia nie z najmem lokalu (umową, którą najemcy przyznaje się prawo na rzeczy cudzej – wynajmującego), a władaniem nim jako właściciel. W przytoczonym wyroku Sądu Najwyższego dopuszczono zaś stosowanie w drodze analogii art. 664 k.c. w relacji członka spółdzielni mieszkaniowej do samej spółdzielni. Jest to zrozumiałe, gdyż w czasie wydawania tego wyroku prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej było prawem na rzeczy cudzej – własności Spółdzielni. W rozpatrywanej sprawie mamy zaś do czynienia z właścicielem lokalu i wspólnotą mieszkaniową, których relacja wynika z zupełnie odmiennego stosunku prawnego ukształtowanego w ustawie z 24 czerwca 1994 o własności lokali oraz przepisami o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 k.c. Wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem ani lokalu mieszkaniowego, ani budynku, ani gruntu, lecz podmiotem utworzonym ustawą co zarządzania nieruchomością wspólną. Tym samym nie można porównywać sytuacji najemcy lub członka spółdzielni do właściciela lokalu, który w stosunku do wspólnoty ma inne obowiązku niż najemca w stosunku do wynajmującego czy członek spółdzielni mieszkaniowej do tej spółdzielni. Dlatego zdaniem Sądu przepis art. 664 § 1 k.c. i teza powołanego IV 491/78 nie mogą znaleźć zastosowania w drodze analogii.

21.  Nie można zgodzić się również z pozwanym, że dochodzone roszczenie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w myśl art. 5 k.c. i stanowi nadużycie prawa. Sąd w tej sprawie nie może wiążąco rozstrzygać o tym, czy pozwany słusznie narzeka na utrudnienia uniemożliwiające spokojne korzystanie z mieszkania, czy nie. Rozstrzygnięcia w tym przedmiocie mogą zostać wydane w drodze innych środków prawnych, o których pozwany – reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika – z pewnością ma wiedzę i z których może skorzystać (albo już korzysta). Nawet jednak gdyby zarzuty pozwanego okazałyby się prawdziwe to należy podkreślić, że z mocy ustawy każdy członek wspólnoty musi partycypować w kosztach wspólnoty. Zaniechanie tego obowiązku przez jednego z właściciela powodowałoby niedobór środków na utrzymanie nieruchomości, co w efekcie prowadziłoby do sytuacji, że to inni właściciele faktycznie musieliby ponosić ciężar jego uzupełnienia (sfinansować dodatkowe czynności windykacyjne, zaciągnąć kredyt w razie braku wystarczających środków w Funduszu Remontowym). Pozwany jako właściciel winien musi zdawać sobie sprawę z konsekwencji, jakie także dla pozostałych lokatorów ma fakt nieuiszczenia przez niego terminowo opłat za lokal – brak wpłat po jego stronie może sprawić problem nie tylko członkom zarządu wspólnoty (do których pozwany żywi pretensje), ale przede wszystkim pozostałym współwłaścicielom nieruchomości – sąsiadom pozwanego, którzy nie są winni sytuacji jaka wywiązała się pomiędzy powodem, pozwanym i właścicielem lokalu zajmowanego przez Biedronkę.

22.  Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że powódka był uprawniona do egzekwowania przedmiotowych opłat, a pozwany był obowiązany do ich uiszczania. Wysokość dochodzonego roszczenia nie była kwestionowana. Uznając zatem powództwo za uzasadnione i wykazane zarówno co do zasady jak i co do wysokości, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki łącznie kwotę 12 167,86 zł tytułem kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej.

23.  Na koniec warto wspomnieć, że wniosek pozwanego o zawieszenie postępowania sformułowany na rozprawie nie zasługiwał na uwzględnienie. Przedmiot rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego (k. 149 – na marginesie nie przedłożony przez pozwanego w formie wymaganą przez k.p.c., a tylko wklejony jako załącznik do maila) jest z punktu widzenia niniejszego procesu irrelewantny. Wspólnota dochodzi w tej sprawie zapłaty za okres do sierpnia 2023 r., a wyrok SO dotyczy uchwały z listopada 2023 r. Pełnomocnictwo udzielone pełnomocnikowi powoda zostało udzielone dnia 18.08.2021 r. (k. 8), a więc również przed listopadem 2023 r. W dodatku nieistnienie uchwały, która miała polegać na odwołaniu dotychczasowego zarządu i powierzenie go nowemu podmiotowi, powodowałoby, że brak jest uchwały odwołującej skład zarządu istniejący przed listopadem 2023 r. Tym samym nie zachodziła i nie mogłaby zachodzić – nawet w przypadku uprawomocnienia się wyroku o treści takiej jak na k. 149 – przeszkoda do dalszego prowadzenia postępowania w postaci braków w składzie organu powodowej Wspólnoty.

Odsetki

24.  O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 k.c. i art. 482 k.c., zasądzając je zasadniczo zgodnie z żądaniem. Roszczenie odsetkowej od kwoty 2 120,71 zł Sąd zasądził jednak od dnia 12 kwietnia 2023 r., a od kwoty 605,85 zł od dnia 13 czerwca 2023 r. do dnia zapłaty z uwagi na art. 115 k.c. – Sąd uwzględnił przesunięcie terminu zapłaty na pierwszy dzień roboczy po sobocie, niedzieli lub dniu świątecznym. W zakresie w jakim roszczenie odsetkowe nie zostało uwzględnione, powództwo oddalono.

Koszty postępowania

25.  O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. Jako że Sąd uznał, że pozwany przegrał sprawę w całości (powództwo oddalono jedynie co do części roszczenia odsetkowego), to na nim spoczywał ciężar zwrotu poniesionych przez powódkę kosztów procesu, na które składały się: opłata od pozwu (750 zł), opłata od pełnomocnictwa (17 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego na podstawie § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie (3 600 zł), łącznie 4 367 zł. Dlatego też Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powodowej wspólnoty kwotę 4 367 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, o których mowa w art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

ZARZĄDZENIE

(...)