Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie

UZASADNIENIE

Fakty:

1.  W dniu 30 lipca 2018r. J. U. oraz M. U. [powodowie] podpisali z firmą (...) sp. z o.o. sp. K. w W. [pozwany] umowę deweloperską dot. zakupu lokalu mieszkalnego nr (...) oraz dwóch miejsc postojowych w garażu podziemnym [k. 9, k. 20-21];

a.  W pkt 1.9. umowy wskazano, że rozpoczęcie prac budowalnych nastąpiło w I kwartale 2018r., a ich zakończenie pozwana spółka przewiduje na IV kwartał 2019r. [k. 14];

b.  W § 5 pkt 5.1.1. strony umówiły się, że zawarcie przez strony umowy ostatecznej nastąpi w terminie do 30 czerwca 2020r. [k. 25];

c.  W § 6 pkt 6.1.1. strony ustaliły zasady obliczenia kary umownej przez powodów, na wypadek gdyby pozwany opóźnił się w przystąpieniu do zawarcia umowy ostatecznej w terminie ustalonym w umowie [k. 25];

d.  W § 7 pkt 7.1.1. strony umówiły się, że wydanie przedmiotu umowy nastąpi w terminie do 31 marca 2020r., lecz nie wcześniej niż po uregulowaniu przez powodów wszystkich wymagalnych zobowiązań wobec pozwanego [k. 26];

2.  W tym czasie powodowie od około 10 lat mieszkali i pracowali w Wielkiej Brytanii. Planowali przeprowadzić się na stałe do Polski i zamieszkać w lokalu kupowanym od pozwanego. Jeszcze w maju 2020r. otrzymali od pozwanego korespondencję mailową, z której wynikało, że – zgodnie z umową deweloperską – do dnia 30 czerwca 2020r. pozwany będzie gotowy zawrzeć umowę ostateczną przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. W połowie lipca 2020r. powodowie przyjechali do Polski na podpisanie tej umowy [zeznania powoda, czas od 00:41:30, 00:42:20, 00:45:20].

3.  Do podpisania umowy ostatecznej nie doszło. Natomiast wobec wcześniejszych zapewnień pozwanego powodowie przeprowadzili się do Polski na stałe. Zamówili ekipy wykończeniowe do kupowanego lokalu mieszkalnego; koszt podpisanych z tego tytułu umów obejmował kwotę około 80.000 PLN oraz około 10.000 PLN ewentualnych kar umownych. Wynajęli inne mieszkanie w pobliżu tego, które kupowali od pozwanego, którego czynsz najmu wynosił 2500 PLN miesięcznie [zeznania powoda, czas od 00:43:40, 00:47:30, 01:07:15, 00:50:00, 00:55:00].

4.  W związku z przeprowadzką do Polski powód zawczasu zrezygnował z pracy w Wielkiej Brytanii, która przynosiła mu dochód około 30.000 PLN miesięcznie [zeznania powoda, czas od 00:55:00]. Powódka zarabiała w Anglii około 12.000 PLN brutto. W związku z przeprowadzką do Polski wypowiedziała umowę o pracę na przełomie marca i kwietnia 2020r. [zeznania powódki, czas od 01:14:00].

5.  W dniu 27 lipca 2020r. strony zwarły porozumienie, na podstawie którego powodowie byli uprawnieni do otrzymania władania nad lokalem w celu prowadzenia prac wykończeniowych [k. 174]. W tym samym dokumencie powodowie zrzekli się roszczeń, które mogłyby im przysługiwać wobec pozwanego w związku z opóźnieniem w zawarciu umowy przyrzeczonej w znaczeniu nadanym umową deweloperską – jednakże wyłącznie co do roszczeń za okres kończący się dnia 31 grudnia 2020r. [ § 2 pkt 3 porozumienia – k. 174v]. Ostatnie z postanowień zostało zawarte w treści porozumienia w wyniku decyzji zarządu pozwanego [zeznania świadkini A. F., czas od 00:37:45, 00:32:55]. Powodowie podpisali ww. porozumienie wyłącznie dlatego, że ponieśli wysokie koszty przeprowadzki do Polski oraz zawczasu podpisali umowy na wykończenie mieszkania. Pozwany nie uprzedził ich, że nie dojdzie jednak do wydania mieszkania i podpisania umowy ostatecznej w terminach wskazanych w umowie deweloperskiej [zeznania powoda, czas od 01:07:15, zeznania powódki, czas od 01:!6:30].

6.  Tego samego dnia – 27 lipca 2020r. pozwany wydał lokal powodom [k. 177].

7.  W dniu 06 sierpnia 2020r. powodowie złożyli oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli wyrażonego w § 2 pkt 3 porozumienia z dnia 27 lipca 2020r. Wskazali, że składając ww. oświadczenie działali pod wpływem groźby – przymusu psychicznego [k. 216]. Oświadczenie to zostało doręczone pozwanemu w dniu 27 sierpnia 2020r. [niesporne – patrz pkt 11.b. poniżej, a nadto k. 215].

8.  Pismem z dnia 28 sierpnia 2020r. powodowie wezwali pozwanego do zapłaty kary umownej w kwocie 4.417,48 PLN. Pismo to doręczono pozwanemu w dniu 01 września 2020r. [k. 78-82].

9.  W okresie od 03 sierpnia 2018r. do 27 października 2020r. powodowie uiścili na rzecz pozwanego całą cenę za przedmiot umowy deweloperskiej [niesporne, a nadto k. 72-77].

10.  W dniu 23 listopada 2020r. sporządzony został notarialny protokół stawiennictwa obu stron w kancelarii notarialnej, celem zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia [k. 184]. Powodowie nie przystąpili jednak do podpisania tej umowy w powyższym dniu. Jednym z warunków jej zawarcia, nie do zaakceptowania przez powodów, a postawionym przez pozwanego, było umieszczenie w treści umowy oświadczenia, że powodowie zrzekają się jakichkolwiek roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej [zeznania powoda, czas od 01:01:15, 01:02:10, zeznania powódki, czas od 01:16:30, 01:19:00, 01:21:00, 01:23:40, a nadto ich pisemne stanowisko skierowane do pozwanego z dnia 24 listopada 2020r. – k. 220, zeznania świadki A. F., czas od 00:31:25, 00:32:10];

a.  Podobna sytuacja powtórzyła się w dniu 21 grudnia 2020r. [k. 187]. Przyczyny nie przystąpienia powodów do podpisania aktu notarialnego były takie same jak powyżej;

b.  Ponownie sytuacja ta powtórzyła się w dniu 03 lutego 2021r. [k. 231, a także pisemne wezwanie wystosowane przez powodów do pozwanego z dnia 28 stycznia 2021r. – k. 225];

11.  W dniu 26 marca 2021r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia [k. 41, k. 59];

a.  Umowa ostatecznie nie zawierała w swojej treści zapisów, które stanowiły przyczynę nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej w okresie od listopada 2020r. [zeznania świadkini A. F., czas od 00:33:55];

b.  W § 18 umowy pozwany złożył oświadczenie, że nie uznaje oświadczenia powodów z 06 sierpnia 2020r. o uchyleniu się przez nich od skutków oświadczenia woli z dnia 30 lipca 2020r. [k. 66, błędna data – powinno być 27 lipca 2020r. – patrz pkt 5 powyżej];

Sąd ustalił fakty w oparciu o dokumenty złożone przez strony. Wiarygodność tych dokumentów nie była kwestionowana. Pozwany podważył jedynie moc prawną oświadczenia powodów z 06 sierpnia 2020r.

Nadto Sąd ustalił fakty w części w oparciu o zeznania świadkini A. F. . W ten sposób ustalono, że decyzją zarządu pozwanego było umieszczenie w porozumieniu stron z dnia 27 lipca 2020r. zastrzeżenia, że powodowie zrzekają się części roszczeń w stosunku do pozwanej spółki. Ś. dodała, że porozumienie to miało na celu „uporządkować sprawę”. Niemniej jak wynika z treści tego dokumentu, jedynie co „uporządkowało” to porozumienie, to zdjęło – wyłącznie przez chwilę – jakąkolwiek odpowiedzialność z pozwanego za jego opóźnienie w podpisaniu z powodami umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego i miejsc w garażu. Pozwany w zamian za zwolnienie siebie z odpowiedzialności zaoferował powodom to, co miał obowiązek zrobić już kilka miesięcy wcześniej, tj. wydał lokal mieszkalny. W rzeczywistości jego wydanie miało nastąpić nie 27 lipca 2020r., lecz 31 marca 2020r. [patrz stan faktyczny]. W pozostałym zakresie zeznania świadkini potwierdzają depozycje powodów. Nie przystąpienie przez nich do aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania wynikało z tego, że pozwany m.in. usiłował zobowiązać ich do potwierdzenia zrzeczenia się swoich roszczeń.

Zeznania powodów również były pomocne w ustaleniu faktów. Żadna ze stron nie kwestionowała ich wiarygodności.

Sąd pominął wnioski dowodowe pozwanego, za wyjątkiem przesłuchania świadkini A. F., gdyż okoliczności na które dowody te miałby zostać przeprowadzone nie miały znaczenia w sprawie [k. 236-239, k. 255].

Prawo:

I.  W pierwszej kolejności pozwany zaprzeczył, aby z jego winy doszło do opóźnienia w zawarciu umowy ostatecznej [k. 96, k. 98-106]. Chwilę później w tym samym piśmie procesowym pozwany wskazuje jednak, że ponosi winę za swoje opóźnienie, jednak w stopniu znikomym [pkt 46, k. 109]. W tym zakresie Sąd całkowicie zgadza się ze stanowiskiem strony powodowej [k. 205-209]. Jakiekolwiek problemy pozwanego w trakcie procesu budowy, w tym związane z przyłączem kanalizacyjnym nie mają znaczenia w sprawie. Nie ma znaczenia w sprawie także kwestia epidemii C.-19. Z umowy deweloperskiej wynika, że zakończenie prac budowlanych miało nastąpić w ostatnim kwartale 2019r., a zatem na kilka miesięcy przed początkiem epidemii C.-19. Po drugie, umowa deweloperska wg wzorca przygotowanego przez pozwanego wskazuje, że odpowiada on nie tylko za zwłokę, lecz także za opóźnienie w zawarciu umowy ostatecznej [k. 25]. Stanowisko strony powodowej w zakresie tej kwestii, różnicy pomiędzy zwłoką, a opóźnieniem, Sąd mógłby tylko powtórzyć w tym miejscu [k. 6].

II.  Jako niezrozumiałe należy uznać stanowisko pozwanego, jakoby „dążył do zminimalizowania niedogodności po ich [powodów] stronie” [k. 106-107]. Temu celowi miało m.in. służyć podpisane przez strony porozumienie z 27 lipca 2020r. Natomiast jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, nawet z zeznań świadkini A. F., to co w treści porozumienia było dla pozwanego tak ważne to nie minimalizacja niedogodności powodów, tylko zobowiązanie ich do częściowego zrzeczenia się swoich roszczeń wobec pozwanego. Był to warunek, aby tego samego dnia pozwany wydał powodom lokal mieszkalny, który miał obowiązek im wydać już kilka miesięcy wcześniej.

III.  Nie można się również zgodzić z pozwanym, jakoby to powodowie doprowadzili do tego, że umowa ostateczna została podpisana z opóźnieniem. Jak udało się ustalić w sprawie [w tym w oparciu o zeznania świadkini zawnioskowanej przez pozwanego], dla zarządu pozwanej spółki ważne było m.in., aby powodowie w umowie ostatecznej kolejny raz zrzekli się swoich roszczeń wobec pozwanego. Propozycja takiego zapisu w umowie, jak i kilku innych naruszających równowagę stron spowodowała, że powodowie nie mogli przystąpić do zawarcia umowy ostatecznej we wcześniejszej dacie. Warto może jeszcze w tym miejscu nadmienić, że finalnie strony podpisały umowę ostateczną bez zapisów będących największą osią niezgody. Co wprost wskazuje, że postanowienia te nie były jednak niezbędne i gdyby pozwany [a nie powodowie] zrezygnował z nich wcześniej, to umowa ostateczna także zostałaby podpisana wcześniej. Stąd wniosek, że to zachowanie pozwanego, a nie powodów było wyłączną przyczyną opóźnienia w podpisaniu umowy ostatecznej. Stanowisko strony powodowej w tej kwestii jest jak najbardziej trafne [k. 210-213].

IV.  W dalszej kolejności pozwany wskazał, że powodowie skutecznie zrzekli się roszczeń wobec pozwanego [pkt 5.3, k 96]. Również i w tej kwestii Sąd nie może zgodzić się z tą stroną postepowania. Powodowie w sposób ważny i skuteczny uchylili się od skutków oświadczenia woli, w którym zrzekali się swoich roszczeń wobec pozwanego [art. 87 k.c.]. Sąd w pełni podziela stanowisko pełnomocnika powodów w tej kwestii [k. 209-213]. Przy czym należy doprecyzować, że z okoliczności sprawy wynika, że powodowie mogli się obawiać, iż grozi im poważne niebezpieczeństwo majątkowe.

V.  Powodowie wprowadzili wiele istotnych i co równie ważne - kosztownych zmian w swoim życiu, licząc na to że pozwany w terminie wywiąże się ze swojego zobowiązania. Przeprowadzili się do Polski, zrezygnowali z wyprzedzeniem z zatrudnienia w Wielkiej Brytanii, wynajęli dodatkowe mieszkanie w W., zawarli umowy na kilkadziesiąt tysięcy złotych, aby wykończyć lokal którego własność pozwany miał obowiązek przenieść na powodów w terminie do 30 czerwca 2020r. Powyższa sytuacja, negatywne konsekwencje finansowe jakie z niej mogły z winy pozwanego dla powodów wyniknąć, zdecydowanie mieszczą się w dyspozycji normy „poważne niebezpieczeństwo majątkowe”.

VI.  Następnie pozwany wskazał, że w umowie deweloperskiej strony nie ustanowiły ważnego oraz prawnie skutecznego postanowienia uprawniającego powodów do dochodzenia roszczenia z tytułu kary umownej [pkt 5.1, k. 96, k. 97-98]. Sąd musi przyznać, że jest to pierwsza sytuacja z jaką się styka, gdy autor umowy broni się przed zapisami, które sam wymyślił i przedstawił do podpisania drugiej stornie umowy. Po pierwsze, treść umowy, w tym zapisów dot. kary umownej przygotował przedsiębiorca. Drugą stroną umowy byli konsumenci [niesporne]. Po drugie, zapisy dot. kary umownej z tej sprawy nie odbiegają w żadnym stopniu od standardowych zapisów w tym zakresie powszechnie stosowanych w obrocie. Wbrew stanowisku pozwanego, strony wskazały zasady obliczenia kary umownej w taki sposób, że bez większych problemów można było ustalić jej wysokość; była ona wszak zależna do zachowania pozwanego, czyli od tego jak długo będzie opóźniał się z przystąpieniem do zawarcia z powodami umowy ostatecznej. Należy w tej kwestii zgodzić się ze stanowiskiem strony powodowej [k. 204-205].

VII.  Na koniec pozwany wnosił o miarkowanie kary umownej i zasądzenie jedynie 10% jej wartości [k. 110, k. 108-110]. W ocenie Sądu nie zaistniały w sprawie żadne przesłanki, które warunkowałyby tak konieczność, jak i możliwość spełnienia tego wniosku pozwanego. Kara umowna nie jest rażąco wygórowana [stanowisko pozwanego w pkt 6., k. 96]. Należy przypomnieć, ze to ten sam pozwany określił zasady jej obliczania. Kara umowna stanowi niecałe 4% kwoty, którą powodowie przekazali pozwanemu w wykonaniu umowy. W zakresie wniosku o miarkowanie kary umownej Sąd całkowicie podziela stanowisko strony powodowej [k. 213-214].

VIII.  Mając powyższe na uwadze, należało uwzględnić powództwo w całości. Roszczenie z tytułu kary umownej zostało obliczone w sposób prawidłowy [k. 5]. Pozwany nie zgłosił żadnego zarzutu w tym zakresie. Podobnie sytuacja wygląda w zakresie roszczenia odsetkowego. Pozwany nie zakwestionował roszczenia także i w tym zakresie.

IX.  O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Orzeczono także o odsetkach zgodnie z nowym brzmieniem art. 98 k.p.c.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)