Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 marca 2025 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Beata Iłowska-Napiórkowska

Protokolant: Magdalena Michałowska-Poole

po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. W.

przeciwko (...)

o uzgodnienie treści księgi wieczystej

1.  usuwa niezgodność pomiędzy treścią księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) pod numerem (...) dla nieruchomości zabudowanej, położonej przy ul. (...) w (...), a rzeczywistym stanem prawnym poprzez: wpisanie A. W. jako współwłaściciela nieruchomości w 930/1000 części, w miejsce obecnego wpisu A. W. jako współwłaściciela nieruchomości w 927/1000 części i(...)jako współwłaściciela nieruchomości w 3/1000 części;

2.  nie obciąża pozwanego kosztami procesu.

Sygn. akt I C 1677/22

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 27 marca 2025 roku

Pozwem z dnia 12 sierpnia 2022 roku (data nadania w Urzędzie Pocztowym, k. 26) A. W. wniósł o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie A. W. jako współwłaściciela nieruchomości w udziale 930/1000 części w miejsce obecnego wpisu A. W. jako współwłaściciela nieruchomości w 927/1000 części i (...) jako współwłaściciela nieruchomości w 3/1000, a także o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje żądania powód wskazał, że decyzją Prezydenta miasta (...) nr (...) z dnia 31 grudnia 1996 roku błędnie obliczono ułamkowy udział E. P. i K. S. w nieruchomości. Udziały właścicieli wyodrębnionych lokali w przedmiotowej nieruchomości wynoszą łącznie (...) części, a nie jak wskazano w tej decyzji (...) części. Z tego względu udział E. P. i K. S. w tej decyzji określono na 927/1000 części zamiast 930/1000 części. E. P. i K. S. sprzedali wszystkie przysługujące im udziału w nieruchomości (...) Sp. z o.o. umową z dnia 7 lipca 1998 roku. O woli E. P. i K. S. sprzedaży wszystkich przysługujących im udziałów w nieruchomości świadczy fakt, iż bezzasadne byłoby zostawienia sobie części tego udziału, tj. 3/1000. Ponadto, (...) Sp. z o.o. była zainteresowane nabyciem wszystkich udziałów, a nie ich części, tj. 927/1000. Gdyby prawidło został wyliczony udział E. P. i K. S. to sprzedaliby oni (...) Sp. z o.o. udział w nieruchomości wynoszący 930/1000 części, nie zaś nabyciem jedynie takiego byłaby zainteresowana spółka. Także powód był zainteresowany nabyciem wszystkich udziałów nie przypisanych do wyodrębnionych lokali od (...) Sp. z o.o. (pozew - k. 3-6)

W odpowiedzi na pozew pozwany wskazał, że nie kwestionuje, że (...) nie jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...). Wskazał, że dokonana przez Wydział Zarządzenia (...) (...) (...) analiza decyzji administracyjnych i aktów notarialnych dotyczących sprzedaży lokali nr (...) w budynku przy ul. (...), sprzedanych przed rozpatrzeniem wniosku dekretowego, wskazuje, że organ w toku postępowania prowadzonego na podstawie art. 7 dekretu błędnie obliczył udział we współwłasności części wspólnych budynki i w prawie użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości, przysługujący stronom postępowania zakończonego ostateczną decyzją Prezydenta (...) nr (...) z dnia 31 grudnia 1996 roku. Łączny udział w częściach wspólnych i prawie użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości związany z lokalami stanowiącymi odrębny przedmiot własności w dniu wydania decyzji i wynosi 0,070 niepodzielnych części. Udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu ustanowionego decyzją nr (...) z dnia 31 grudnia 1996 roku powinien wynosić: 1 – 0,070=0,930 niepodzielnych części, a nie jak podano w decyzji (...) niepodzielnych części. Jednocześnie pozwany wniósł o nieobciążanie go kosztami procesu.

Do zamknięcia rozprawy strony nie zmieniły swoich stanowisk.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Decyzją nr (...) z dnia 31 grudnia 1996 roku Prezydent (...) po rozpatrzeniu wniosku z 5 sierpnia 1948 roku złożonego przez T. K. – dawnego współwłaściciela hipotecznego o przyznanie prawa własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego) gruntu położonego w W. przy dawnej ul. (...) w granicach dawnej hipoteki nr (...) orzekł m. in. o ustanowieniu na lat 99 użytkowania wieczystego udziału wynoszącego 0,9270 części gruntu o pow. 895 m ^{( 2 )}oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...), położonego w W. przy ul. (...), uregulowanego w księdze wieczystej KW nr (...) – na rzecz E. P. w ½ niepodzielnej części oraz K. S. w ½ niepodzielnej części – przeznaczonego pod funkcje mieszkaniowo – usługowe. Z treści decyzji wynikało, że w budynku zostało aktami notarialnymi sprzedane najemcom 5 lokali mieszkalnych o nr (...) wraz z udziałem wynoszącym 0,0730 części budynku i jego urządzeń, które służą do wspólnego użytku ogółu mieszkańców.

(okoliczności bezsporne, a ponadto: decyzja nr (...) – k. 38-42)

W dniu 4 grudnia 1997 roku przed notariuszem C. K. zawarta została umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w formie aktu notarialnego (rep. (...)). Zgodnie z §1 umowy Gmina (...) jest właścicielem nieruchomości, oznaczonej, jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 895 m.kw., dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą (...). Nieruchomość położona jest w W., (...), przy ulicy (...). Powyższa nieruchomość zabudowana jest budynkiem frontowym, murowanym, mieszkalnym, czteropiętrowym, oficyną poprzeczną murowaną, piętrową oraz oficyną prawą, murowaną, czteropiętrową – wybudowanymi przed 1945 rokiem, który zgodnie z art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) stanowi odrębną od gruntu nieruchomość pozostającą własnością dotychczasowych właścicieli z wyłączeniem 5 sprzedanych najemcom lokali mieszkalnych nr (...) wraz z udziałem wynoszącym 0,730 części budynku i jego urządzeń, które służą do wspólnego użytku ogółu mieszkańców. W umowie tej (...) oświadczyło, że w wykonaniu postanowień ostatecznej decyzji nr (...) Prezydenta (...) z dnia 31 grudnia 1996 roku znak: (...) oraz w trybie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 roku – oddaje w użytkowanie wieczyste udział wynoszący 0,9270 części działki nr (...) o powierzchni 895 m.kw. na okres 99 lat to jest do dnia 4 grudnia 2096 na rzecz E. P. w ½ niepodzielnej części oraz K. S. w ½ niepodzielnej części z przeznaczeniem pod funkcje mieszkaniowo-usługowe.

E. P. i K. S. oświadczyli, że na nabycie udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu wyrażają zgodę (§ 3).

(okoliczności bezsporne, a ponadto dowód: umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, k. 43-49, k. 143-149)

W dniu 7 lipca 1998 roku przed asesorem notarialnym D. K. (1), zastępcą notariusza Z. M., została zawarta umowa sprzedaży oraz umowa przeniesienia praw i roszczeń (rep. (...)). Zgodnie z §3 umowy M. D. działający w imieniu i na rzecz K. S. i E. P. sprzedaje spółce pod firmą (...) w W. udział wynoszący 0,927 części w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego do dnia 4 grudnia 2096 roku w odniesieniu do działki gruntu nr (...), stanowiącej własność (...), o obszarze 895 m ^{( 2 )}położonej w (...) przy ulicy (...) i posadowionym na niej budynku stanowiącym odrębną nieruchomość za cenę 2.805.242,45 zł, a M. D. działający w imieniu i na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. udziały te za wymienioną cenę na rzecz reprezentowanej spółki kupuje. (okoliczności bezsporne, a ponadtodowód: umowa sprzedaży, k. 139-142)

W dniu 1 września 2005 roku przed notariuszem D. K. (2) zawarta została umowa sprzedaży oraz umowa przeniesienia praw użytkowania wieczystego gruntu w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży (rep. (...)). M. D., działając w imieniu (...) spółki z o.o. z siedzibą w W. w związku z ziszczeniem się warunku oznaczonego w §4 ust. 1 aktu notarialnego z dnia 13 lipca 2005 roku Repertorium (...) w wykonaniu zobowiązania udokumentowanego wyżej przedwstępną umową sprzedaży (repertorium (...)) sprzedaje A. W. udział wnoszący 927/1000 we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), położnej w W., w (...) przy ulicy (...), w obrębie (...), o powierzchni 895 m ^{( 2)} oraz we współwłasności posadowionego na tej nieruchomości budynku przeznaczonego do celów mieszkalno-użytkowych, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, o powierzchni użytkowej 2.712,01 m ^{( 2)} , a A. W. udział w przedmiotowej nieruchomości kupuje. (okoliczności bezsporne, a ponadto dowód: umowa sprzedaży, k. 13-21 v.)

Dla nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, obejmującej działkę nr (...) z obrębu (...), założona została księga wieczysta nr (...).

Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości dla której prowadzona jest KW o numerze (...) zostało przekształcone w prawo własności na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów.

W dziale II jako współwłaściciel widnieje (...) w udziale (...) oraz A. W. w udziale 927/1000. Właściciele wyodrębnionych lokali posiadają łącznie udział 70/1000 (lokal (...), lokal (...), lokal (...), lokal (...), lokal (...)) w części budynku i jego urządzeń, które służą do wspólnego użytku ogółu mieszkańców oraz w prawie użytkowania wieczystego do gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...). (okoliczności bezsporne, a ponadto: dowód: odpis zupełny księgi wieczystej numer (...), k. 7-12)

Decyzją nr (...) z dnia 6 sierpnia 2019 roku (...) stwierdziła wydanie decyzji Prezydenta (...) z dnia 31 grudnia 1996 roku nr (...) z naruszeniem prawa. Wskutek przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działa ewidencyjna (...) na osobę trzecią, zaszły nieodwracalne skutki prawne w rozumieniu (...). Komisja zatem pomimo ustalenie, iż decyzja ta została wydana bez podstawy prawnej i w stanie sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, nie miała podstaw do stwierdzenia nieważności tej decyzji ze względy na nieodwracalne skutki prawne, które wystąpiły wskutek sprzedaży użytkowania wieczystego co do 0,9270 części gruntu na rzecz osoby trzeciej. (dowód: decyzja, k. 94-109)

Pismem z dnia 4 maja 2022 roku (...) poinformowało A. W., iż nieruchomość przy ul. (...) w W., dla której Sąd (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) nie jest własnością (...) ani współwłasnością z innymi osobami w jakimkolwiek udziale ułamkowym. Przeprowadzona szczegółowa analiza dokumentów dotyczących sprzedaży lokali w budynku przy ul. (...) wykazała, że w toku postępowania zakończonego ostateczną decyzją Prezydenta(...) (...) z dnia 31 grudnia 1996 r. o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w części ułamkowej błędnie obliczono ułamkowy udział w nieruchomości wspólnej związany z prawem własności lokali. Wynosi on 70/1000 części, a nie jak wówczas ustalono 73/1000. Stąd rzeczywisty udział ułamkowy w prawie własności części wspólnych budynku i użytkowania wieczystego gruntu przypadający następcom prawnym dotychczasowych właścicieli dawnej nieruchomości (...) przy ul. (...) wynosi 1-930/1000 części gruntu, a nie jak ustalono w toku postępowania 927/1000 części. (dowód: pismo, k. 22-23)

Stan faktyczny w sprawie był w całości bezsporny. Zgodnie z art. 229 k.p.c. nie wymagają dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości. Stosownie do art. 230 k.p.c. gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Fakty istotne dla rozstrzygnięcia nie wymagały więc dowodzenia, zaś Sąd przytoczył dokumenty, w których znajdowały potwierdzenie, dla porządku. Wiarygodność tych dokumentów nie była kwestionowana przez strony i Sąd nie znalazł podstaw do tego, by kwestionować je z urzędu. Zdecydowana większość z tych dokumentów to dokumentu urzędowe i nie ma żadnego powodu, by wątpić w ich autentyczność.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód z zeznań świadka M. D. oraz przesłuchania A. W. jako strony postępowania jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawą prawną rozstrzygnięcia Sądu jest art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku (Dz. U. nr 124 z 2001 roku, poz. 1361, ze zm.), który stanowi, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego prawa obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest jedynym sposobem obalenia domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych z art. 3 cytowanej ustawy. Niezgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może być usunięta w postępowaniu wieczystoksięgowym o dokonanie wpisu, lecz w postępowaniu wszczętym powództwem o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. (orz. SN z 22 maja 2003 r., II CKN 109/01, LexPolonica nr 2119910, Biul. SN 6/04, s. 42). Roszczenie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przysługuje nadto tylko wtedy, gdy wpis tworzący ujawniony stan prawny jest prawomocny, a więc nie może być podważony w drodze środka odwoławczego w postępowaniu wieczystoksięgowym (tak SN w orz. z 28 kwietnia 1994 r., III CZP 43/94, LEX nr 56811). Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na doprowadzeniu jej do aktualnego stanu prawnego przez wpisanie nowego prawa, wykreślenie ujawnionego w księdze i wpisanie innego prawa bądź wreszcie sprostowanie treści wpisanego prawa. Kryterium niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zawsze obecny stan prawny, a nie stan istniejący w przeszłości (tak samo SN w orz. z 24 listopada 1997 r., II CKN 110/97, Prok. i Pr. 5/98, s. 28).

Przedmiotem postępowania dowodowego jest ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, uzasadniająca jej usunięcie przez dokonanie prawidłowych wpisów. Bez wyjaśnienia tych okoliczności nie jest możliwe prawidłowe rozstrzygnięcie o zasadności żądania określonego w art. 10 (cyt. orz. SN z 23 grudnia 1988 r., III CRN 434/88, LexPolonica nr 311398, OSNCP 1/91, poz. 12). Postępowanie dowodowe nie podlega w zasadzie żadnym ograniczeniom, w przeciwieństwie do postępowania wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej prawa własności (tak SN w orz. z 27 kwietnia 1994 r., III CZP 54/94, LexPolonica nr 298739, OSNCP 11/94, poz. 215).

Kognicja sądu obejmuje ustalenie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. W wyniku uwzględnienia żądania pozwu następuje obalenie domniemania z art. 3 ustawy i ujawnienie w księdze wieczystej aktualnego stanu prawnego. Podstawą wpisu jest wyrok uwzględniający powództwo, którego merytorycznej zasadności sąd wieczystoksięgowy nie może badać, a jedynie stwierdza prawomocność i zachowanie wymagań określonych w art. 31 ust. 2 ustawy.

W ocenie Sądu przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe jednoznacznie wykazało, iż treść działu II księgi wieczystej (...) jest w chwili obecnej niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Stan faktyczny w niniejszej sprawie był pomiędzy stronami bezsporny. Strona pozwana nie kwestionowała w żadnej części żądania pozwu ani dołączonych do pozwu dokumentów. W toku postępowania zakończonego ostateczną decyzją Prezydenta (...) (...) z dnia 31 grudnia 1996 roku o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w części ułamkowej błędnie obliczono ułamkowy udział w nieruchomości związany z prawem własności lokali. Wskazać należy, że łączny udział w częściach wspólnych i prawie użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości związany z lokalami stanowiącymi odrębny przedmiot własności stanowił 70/1000, nie zaś jak wynika z decyzji z dnia 31 grudnia 1996 roku 73/1000. Zatem udział w prawie własności części wspólnych budynku i użytkowania wieczystego przypadający stronom postępowania zakończonego ostateczną decyzją Prezydenta (...) (...) z dnia 31 grudnia 1996 r. wynosić powinien 930/1000 (1 – 70/1000) części gruntu, a nie jak ustalono w decyzji z dnia 31 grudnia 1996 roku 927/1000. Na skutek przekształcenia udziału w użytkowaniu wieczystym ujawnionego na rzecz A. W. w wysokości 927/1000 części oraz udziałów w użytkowaniu wieczystym związanych z własnością wyodrębnionych lokalu w łącznej wysokości 70/1000 w prawo własności oraz udział 3/1000 jako dotychczasowego właściciela (...). Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że Sąd wieczystoksięgowy dokonując czynności technicznej polegającej na określeniu udziału we współwłasności objętej KW(...), opierając się na dokumentach obarczonych błędem, dokonał własnych obliczeń i ujawnił w dziale II tej księgi wieczystej (...) w udziale 3/1000 jako dopełnienie do pełnego udziału 1000/1000.

Skoro zatem ustalony przez Sąd – w wyniku przeprowadzenia postępowania dowodowego – stan faktyczny i prawny jest sprzeczny z aktualnymi wpisami
w księdze wieczystej (...), to należało uwzględnić żądanie uzgodnienia wpisu z rzeczywistym stanem prawnym w sposób wskazany w pozwie.

Marginalnie wskazać należy, że Komisja (...) w dniu 6 sierpnia 2019 roku wydała decyzję (...), w której stwierdziła wydanie decyzji Prezydenta (...) z dnia 31 grudnia 1996 roku nr (...) z naruszeniem prawa, nie zaś jej nieważność. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa nie usuwa z obrotu prawnego wadliwej decyzji.

Mając zatem na uwadze powyższe względy – na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece – orzeczono jak w punkcie 1. wyroku.

W ocenie Sądu w realiach sprawy brak było podstaw do obciążania pozwanego kosztami procesu. Wadliwość wpisów w księdze wieczystej (...) nie była
zawiniona jedynie przez pozwanego, a powstała na skutek działania również innych instytucji, wobec czego orzeczono – na podstawie art. 102 k.p.c. – jak w punkcie 2. wyroku.

Zarządzenie: (...)

Warszawa , dnia 14 kwietnia 2025 r.